Aumento de demanda y costos de construcción después de un siniestro: por qué reconstruir después de eventos importantes cuesta más y tarda más de lo esperado
Reconstruir una casa rara vez es tan simple como reponer materiales y mano de obra.
Cuando un siniestro ocurre de forma aislada, los costos de reconstrucción a menudo se asemejan a las estimaciones que se utilizaron cuando se escribió la póliza. Pero cuando muchas casas se dañan al mismo tiempo, la economía de la reconstrucción cambia rápidamente. Este fenómeno, conocido como aumento de demanda, es uno de los impulsores más poderosos y menos comprendidos del seguro insuficiente.
El aumento de demanda no refleja una mala planificación ni un aumento de precios injustificado. Refleja la oferta y la demanda básicas chocando con una necesidad urgente. Para los propósitos de este artículo, vamos a resumir el aumento de demanda en relación con el seguro insuficiente, pero para un análisis mucho más profundo que incluye estudios de casos y soluciones para sobrevivientes de desastres, consulta nuestro libro completo sobre aumento de demanda dentro de la serie de recuperación.
Qué significa realmente el aumento de demanda
El aumento de demanda ocurre cuando un gran número de propiedades requieren reparaciones o reconstrucción al mismo tiempo, abrumando la oferta disponible de contratistas, materiales y capacidad de permisos.
La mano de obra se vuelve escasa. Los oficios especializados están reservados con meses de anticipación. Los materiales que estaban fácilmente disponibles se vuelven más difíciles de conseguir. Los precios suben no porque el trabajo se vuelva más elaborado, sino porque la competencia por recursos limitados se intensifica.
Estas condiciones pueden surgir después de incendios forestales, huracanes, inundaciones, terremotos o incluso tormentas regionales que afecten un área amplia. Cuanto mayor sea el evento, más tiempo tiende a durar el aumento.
Por qué el aumento afecta el tiempo tanto como el costo
El aumento de demanda no solo se trata de precios más altos. También afecta cuánto tiempo tarda la reconstrucción.
Los contratistas priorizan los proyectos de manera diferente. Las oficinas de permisos enfrentan retrasos. Las inspecciones tardan más en programarse. Incluso las decisiones que normalmente se resolverían rápidamente pueden estancarse cuando los sistemas están bajo presión.
A medida que los plazos se alargan, los costos aumentan aún más. Los compromisos laborales extendidos, las medidas temporales y la movilización repetida agregan gastos. Al mismo tiempo, los propietarios permanecen desplazados, aumentando la presión sobre la cobertura de gastos de vida.
Esta combinación de costos de reconstrucción crecientes y plazos más largos es una razón común por la que la cobertura que parecía adecuada se vuelve insuficiente.
Cómo el aumento expone suposiciones ocultas en las pólizas
La mayoría de los límites de vivienda y estimaciones de reconstrucción se crean bajo condiciones normales de mercado. Asumen disponibilidad constante de mano de obra, precios predecibles y plazos razonables.
El aumento de demanda rompe esas suposiciones.
Incluso las pólizas con límites base sólidos pueden tener dificultades cuando los costos de reconstrucción aumentan rápidamente. La cobertura de reemplazo extendida puede ayudar a absorber aumentos moderados, pero el aumento severo o prolongado puede empujar los costos más allá de esos amortiguadores.
Debido a que el aumento de demanda es episódico, es fácil subestimar su impacto durante períodos de calma. Sin embargo, es precisamente durante estos eventos que el seguro se prueba más intensamente.
Ejemplo
Después de un incendio forestal importante que afecta a toda una región, los contratistas se vuelven escasos y los precios de los materiales se disparan. La estimación de reconstrucción del propietario era precisa antes del evento, pero ahora las ofertas llegan significativamente más altas. El límite de vivienda más la cobertura de reemplazo extendida cubre la mayoría del costo, pero no todo. La brecha restante es impulsada no por una estimación deficiente, sino por condiciones de aumento.
Por qué el aumento varía según la ubicación y el evento
El aumento de demanda no afecta a todas las áreas por igual.
Las regiones con mano de obra de construcción limitada, restricciones geográficas o procesos de permisos complejos a menudo experimentan efectos de aumento más intensos y duraderos. Las áreas remotas, los mercados de alto costo y los lugares propensos a desastres repetidos son particularmente vulnerables.
El tipo de evento también importa. Los incendios forestales que destruyen vecindarios completos crean presiones de reconstrucción diferentes a las de tormentas localizadas o pérdidas aisladas. Comprender los patrones regionales ayuda a explicar por qué la cobertura que funciona bien en un área puede tener dificultades en otra.
El efecto compuesto en los costos de desplazamiento
A medida que los plazos de reconstrucción se alargan, la cobertura de gastos de vida se ve presionada.
La vivienda temporal se vuelve más difícil de encontrar a medida que aumenta la demanda. Los precios de alquiler suben. Las soluciones a corto plazo se convierten en arreglos a largo plazo. Incluso los propietarios con límites generosos de gastos de vida pueden encontrar que la cobertura se agota antes de que se complete la reconstrucción.
Este efecto compuesto es una de las razones por las que el seguro insuficiente a menudo abarca múltiples cubiertas durante eventos importantes.
Planificar la incertidumbre, no la perfección
El aumento de demanda es difícil de predecir con precisión. Su severidad depende de la escala del evento, la resiliencia de la infraestructura local y las condiciones económicas más amplias.
En lugar de intentar anticipar cada escenario, es más útil reconocer que el aumento es una parte normal de la recuperación a gran escala y planificar la incertidumbre. Las estructuras de cobertura que incluyen flexibilidad, como el reemplazo extendido y límites suficientes de gastos de vida, están mejor posicionadas para absorber estos impactos.
Comprender el aumento de demanda cambia las expectativas de condiciones ideales a cómo se desarrolla realmente la reconstrucción después de una pérdida generalizada.
Resumen
El aumento de demanda explica por qué la reconstrucción después de eventos importantes es a menudo mucho más cara y más lenta de lo que los propietarios esperan.
Expone los límites de las estimaciones creadas bajo condiciones normales y ejerce presión tanto en la cobertura de vivienda como en la de gastos de vida. Reconocer cómo funciona el aumento ayuda a explicar por qué el seguro insuficiente a menudo aparece durante desastres a gran escala, incluso para propietarios que creían que su cobertura era sólida.
En el próximo artículo, veremos los códigos de construcción y la cobertura de ordenanza o ley, y por qué la reconstrucción a menudo cuesta más simplemente porque los estándares han cambiado desde que se construyó una casa por primera vez.