Por qué las estimaciones de reconstrucción suelen ser incorrectas: cómo los supuestos razonables se convierten en sorpresas costosas
Las estimaciones de reconstrucción se encuentran silenciosamente en el centro de la mayoría de las pólizas de propietarios.
Informan el límite de vivienda, influyen en las primas y moldean las expectativas sobre cómo se verá la recuperación después de un siniestro. Debido a que se presentan como números precisos, tienden a inspirar confianza. Sin embargo, en la práctica, las estimaciones de reconstrucción son una de las fuentes más comunes de falta de cobertura.
El problema no es que las estimaciones sean descuidadas o arbitrarias. Es que se basan en supuestos que son difíciles de mantener actualizados a medida que las casas, los mercados y las regulaciones cambian.
Cómo se crean típicamente las estimaciones de reconstrucción
La mayoría de las estimaciones de reconstrucción se generan utilizando modelos de software estandarizados. Estos modelos se basan en datos básicos como metraje cuadrado, año de construcción, tipo de construcción general y ubicación. A partir de ahí, se aplican costos de materiales promedio, tasas de mano de obra y prácticas de construcción para producir una estimación.
Este enfoque es eficiente y necesario a escala. Sin embargo, también significa que las estimaciones son tan precisas como la información con la que comienzan y los supuestos incorporados en el modelo. Los detalles que afectan significativamente el costo de reconstrucción a menudo se simplifican o se excluyen por completo.
Los acabados personalizados, los diseños complejos, las características estructurales inusuales y los desafíos específicos del sitio rara vez se ajustan perfectamente a las plantillas estandarizadas.
Por qué las estimaciones se desactualizar con el tiempo
Incluso una estimación bien construida puede quedar obsoleta sorprendentemente rápido.
Los costos de construcción no suben de manera uniforme ni predecible. La escasez de mano de obra, las fluctuaciones de precios de materiales, las interrupciones de la cadena de suministro y el crecimiento regional afectan los costos de reconstrucción de formas que los índices amplios luchan por capturar. Después de eventos a gran escala, estas presiones pueden intensificarse casi de la noche a la mañana.
Al mismo tiempo, las casas evolucionan. Las renovaciones mejoran la calidad y la complejidad. Las adiciones aumentan el metraje cuadrado. Los sistemas se actualizan. Estos cambios aumentan significativamente el costo de reconstrucción, pero a menudo no se reflejan a menos que la póliza se revise activamente.
Cuando las pólizas se renuevan automáticamente, las estimaciones tienden a ajustarse incrementalmente en lugar de reevaluarse desde cero. Con el tiempo, las pequeñas brechas se acumulan.
El problema con los promedios y los atajos
Los modelos de reconstrucción se basan en gran medida en promedios. Costos de mano de obra promedio. Precios de materiales promedio. Cronogramas de construcción promedio. Aunque los promedios funcionan bien en condiciones estables, tienen dificultades en momentos de disrupción.
También tienen dificultades con las casas que se salen de lo normal.
Las casas antiguas con construcción única, detalles arquitectónicos personalizados o materiales no estándar pueden ser particularmente difíciles de estimar con precisión. Del mismo modo, los acabados de alta calidad o los sistemas especializados pueden elevar los costos de reconstrucción muy por encima de lo que un modelo generalizado asume.
Debido a que estos matices no son obvios en una página de declaraciones, los propietarios rara vez se dan cuenta de que la estimación puede no reflejar su situación específica.
Cuando el tiempo lo cambia todo
Las estimaciones de reconstrucción generalmente se calculan bajo condiciones normales. Los siniestros rara vez ocurren bajo condiciones normales.
Después de desastres regionales, los cronogramas de reconstrucción se alargan y los costos suben. Los contratistas escasean. Los permisos tardan más. Los materiales son más difíciles de obtener. Las medidas temporales se convierten en proyectos extendidos. Todos estos factores aumentan el costo, incluso si la estimación original era razonable cuando se escribió la póliza.
Este desajuste de tiempo es una de las razones por las que la falta de cobertura a menudo aparece durante eventos generalizados, incluso entre propietarios que creían que su cobertura era sólida.
Ejemplo
La estimación de reconstrucción de un propietario refleja con precisión los costos locales en el momento en que se emite la póliza. Dos años después, una tormenta importante afecta la región. La escasez de mano de obra y los retrasos en materiales empujan las ofertas muy por encima de la estimación original. El límite de vivienda, aún vinculado a ese número anterior, ya no es suficiente.
Por qué las estimaciones parecen más confiables de lo que son
Las estimaciones de reconstrucción se presentan como números precisos, a menudo hasta el dólar. Esta precisión crea una sensación de certeza que no siempre está justificada.
En realidad, el costo de reconstrucción es un rango, no una cifra única. Los pequeños cambios en el alcance, los materiales o el tiempo pueden mover ese rango significativamente. Cuando las pólizas se construyen alrededor de una estimación de un solo punto, dejan poco espacio para esas variaciones a menos que haya características de cobertura adicionales en su lugar.
Debido a que la estimación se ve oficial, rara vez se cuestiona.
Qué importa más que el número exacto
El objetivo no es encontrar una estimación de reconstrucción perfectamente precisa. Eso es raramente posible.
Lo que importa más es entender el margen de error incorporado en la póliza. La cobertura de reemplazo extendida, la cobertura de ordenanza o ley, y las revisiones regulares ayudan a absorber la incertidumbre inherente a la reconstrucción.
Reconocer que las estimaciones son aproximaciones, no garantías, lleva a mejores decisiones sobre cuánta flexibilidad debe incluir una póliza.
Resumen
Las estimaciones de reconstrucción son un punto de partida necesario, pero no son una promesa.
Se basan en supuestos que pueden quedar obsoletos a medida que las casas cambian y los mercados se desplazan. Cuando esos supuestos se tratan como verdades fijas, la falta de cobertura se vuelve más probable. Cuando se entienden como aproximaciones, es más fácil evaluar si una póliza tiene suficiente flexibilidad para manejar condiciones del mundo real.
En el próximo artículo, veremos el aumento de demanda y los costos de construcción posteriores al siniestro, y por qué la reconstrucción después de eventos importantes a menudo es mucho más cara de lo que los propietarios esperan.