Cobertura de códigos de construcción y ordenanzas o leyes: por qué la reconstrucción suele costar más simplemente porque las reglas han cambiado
Una de las sorpresas más comunes que enfrentan los propietarios durante la reconstrucción no tiene nada que ver con materiales o escasez de mano de obra.
Tiene que ver con las reglas.
Cuando se reconstruye una casa después de un siniestro, rara vez se permite que se reconstruya exactamente como era hace décadas. Los códigos de construcción evolucionan con el tiempo, reflejando nuevos estándares de seguridad, requisitos de eficiencia energética y prácticas de construcción. Aunque estos cambios suelen ser beneficiosos, también aumentan los costos, y esos costos no siempre están cubiertos automáticamente.
Aquí es donde muchos propietarios bien asegurados encuentran brechas inesperadas.
Por qué la reconstrucción sigue los códigos actuales, no los estándares de ayer
Los códigos de construcción existen para mejorar la seguridad y el desempeño. Abordan cuestiones como la integridad estructural, la resistencia al fuego, la seguridad eléctrica, la eficiencia energética y la accesibilidad. A medida que surge nueva información y tecnología, los códigos se actualizan en consecuencia.
Cuando una casa se daña o se destruye, los departamentos de construcción locales generalmente requieren que cualquier reconstrucción cumpla con la versión actual del código, no con la versión que estaba vigente cuando la casa se construyó originalmente. Esto aplica incluso si la casa original cumplía con el código en el momento de su construcción.
Como resultado, la reconstrucción a menudo implica mejoras que nunca fueron parte de la estructura original.
Cómo las mejoras de código aumentan los costos durante la reconstrucción
Las mejoras relacionadas con el código pueden tomar muchas formas.
Los sistemas eléctricos pueden necesitar actualizarse a los estándares actuales. Pueden ser necesarios refuerzos estructurales. Pueden ser obligatorios materiales resistentes al fuego, aislamiento mejorado o sistemas de ventilación actualizados. En algunos casos, son necesarios cambios en el diseño para cumplir con los requisitos de espaciamiento o acceso.
Individualmente, estas mejoras pueden parecer modestas. En conjunto, pueden agregar un costo significativo a una reconstrucción, especialmente en casas antiguas o en jurisdicciones con cumplimiento estricto.
Debido a que estos requisitos solo aplican cuando ocurre la reconstrucción, son en gran medida invisibles antes de un siniestro.
Por qué la cobertura de vivienda sola puede no ser suficiente
La cobertura estándar de vivienda está diseñada para reconstruir lo que existía antes del siniestro, utilizando materiales y métodos comparables. No incluye automáticamente el costo adicional requerido para cumplir con los nuevos códigos.
Sin cobertura específica para estas mejoras, el propietario puede ser responsable de la diferencia entre reconstruir la casa como era y reconstruirla como se requiere.
Esta brecha a menudo sorprende a los propietarios porque parece contradictoria. El siniestro estaba cubierto, la casa se está reconstruyendo, pero los costos adicionales quedan fuera del límite principal de vivienda.
Ejemplo
Un propietario con una casa antigua bien mantenida experimenta un siniestro cubierto. Durante la reconstrucción, el código local requiere paneles eléctricos mejorados, medidas adicionales de resistencia al fuego y aislamiento mejorado. La cobertura de vivienda paga gran parte de la reconstrucción, pero el costo adicional de cumplir con el código actual excede lo que está cubierto, dejando al propietario absorber la diferencia.
Para qué está diseñada la cobertura de ordenanzas o leyes
La cobertura de ordenanzas o leyes está específicamente diseñada para abordar este problema.
Esta cobertura ayuda a pagar el costo aumentado de la reconstrucción debido a cambios en los códigos de construcción u ordenanzas locales. Puede aplicarse a demolición, mejoras o modificaciones requeridas que van más allá de restaurar la casa a su condición anterior.
La cobertura de ordenanzas o leyes a menudo se expresa como un porcentaje del límite de vivienda o como una cantidad en dólares separada. El nivel de protección varía ampliamente según la póliza.
Tener esta cobertura no elimina todos los desafíos de reconstrucción, pero puede reducir significativamente la exposición de bolsillo relacionada con el cumplimiento del código.
Por qué las casas antiguas enfrentan mayor exposición
Las casas antiguas son particularmente vulnerables a las brechas relacionadas con el código.
Cuanto más tiempo haya pasado desde que se construyó o se actualizó sustancialmente una casa, más probable es que los códigos actuales difieran de los estándares de construcción originales. Incluso las casas que han sido bien cuidadas pueden enfrentar requisitos de mejora sustancial durante la reconstrucción.
Esto no significa que las casas antiguas estén mal construidas. Simplemente refleja cuánto han evolucionado los estándares de construcción con el tiempo.
Entender esta exposición es especialmente importante para los propietarios que no han revisado su cobertura desde que compraron o renovaron una propiedad antigua.
Por qué los costos de código son fáciles de subestimar
Las mejoras de código son difíciles de estimar con precisión antes de que comience la reconstrucción.
Los requisitos varían según la jurisdicción y pueden cambiar con el tiempo. Los inspectores pueden identificar problemas adicionales una vez que comienza el trabajo. Algunas mejoras se propagan, desencadenando modificaciones adicionales en otras partes de la estructura.
Debido a que estos costos son inciertos y muy específicos, a menudo están subrepresentados en las estimaciones de reconstrucción y se pasan por alto durante la configuración de la póliza.
Resumen
Los códigos de construcción son una parte importante de la construcción segura y resiliente, pero pueden aumentar significativamente el costo de reconstruir una casa después de un siniestro.
Entender cómo los requisitos de código afectan la reconstrucción ayuda a explicar por qué la cobertura de vivienda sola puede no ser suficiente, particularmente para casas antiguas. La cobertura de ordenanzas o leyes existe para ayudar a cerrar esa brecha, pero su presencia y límites varían ampliamente.
En el próximo artículo, veremos signos prácticos de que tu límite de vivienda puede ser demasiado bajo, y cómo reconocer esos indicadores antes de que ocurra un siniestro.
Lecturas adicionales y fuentes
Para más información sobre códigos de construcción y cobertura de ordenanzas o leyes, estos recursos proporcionan información útil:
• United Policyholders sobre mejoras de códigos de construcción
https://uphelp.org/claim-guidance/building-codes