Entender la relación de cierre: detalles de cada línea y qué significan
La relación de cierre (también conocida como relación de liquidación o HUD-1 en algunos casos) es un documento financiero final que detalla todos los costos, créditos y ajustes asociados con la compra o venta de una casa. Asegura que ambas partes entiendan la cantidad exacta que deben o recibirán al cierre. Para los compradores, describe los costos totales y términos del préstamo, mientras que para los vendedores, especifica las ganancias y deducciones de la venta.
Este artículo proporciona un desglose detallado de la relación de cierre, explicando cada línea y su importancia en una transacción inmobiliaria.
1. ¿Qué es una relación de cierre?
Una relación de cierre es un documento legalmente requerido que detalla todos los aspectos financieros de una venta de casa, incluyendo costos de préstamo, honorarios de cierre, pagos de depósito en garantía y cargos de título. Generalmente es preparada por la compañía de depósito en garantía, compañía de título o prestamista.
Tipos de relaciones de cierre
Tipo | Se usa para |
|---|---|
Divulgación de cierre (CD) | Se usa para préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno federal. Requerido por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). |
Relación de liquidación HUD-1 | Se usa para transacciones en efectivo, refinanciamientos e hipotecas inversas. |
Relación de liquidación ALTA | Usada por compañías de título para transacciones inmobiliarias. |
Más información: Oficina de Protección Financiera del Consumidor - Directrices de divulgación de cierre
2. Secciones clave de una relación de cierre
1. Información del préstamo y compra
La parte superior de la relación de cierre proporciona información básica, incluyendo:
Dirección de la propiedad & Nombres del comprador/vendedor
Tipo de préstamo & Monto del préstamo (para compradores con hipoteca)
Tasa de interés & Términos del préstamo
Fecha de cierre
Esta sección confirma quién está involucrado en la transacción y los detalles financieros básicos.
2. Costos y pagos del comprador
Costos relacionados con el préstamo
Línea | Qué significa |
Honorario de originación del préstamo | Honorario cobrado por el prestamista por procesar la hipoteca. Generalmente 0.5% - 1% del monto del préstamo. |
Puntos de descuento | Honorarios opcionales pagados por adelantado para reducir la tasa de interés. |
Tasación Honorario | Cubre la evaluación profesional del valor de la casa. |
Honorario de informe de crédito | Honorario para obtener la puntuación de crédito e historial del comprador para la aprobación del préstamo. |
Suscripción Honorario | Cargo por evaluar la solicitud de hipoteca y factores de riesgo. |
Seguro hipotecario (PMI) | Si es requerido, esto protege al prestamista si el comprador tiene menos de 20% de enganche. |
Depósito en garantía y gastos prepagados
Línea | Qué significa |
Impuestos sobre la propiedad | El comprador prepaga los impuestos sobre la propiedad prorrateados para asegurar que no haya impuestos sin pagar. |
Seguro de propietario | Típicamente, los prestamistas requieren un año de cobertura prepagada. |
Reservas de depósito en garantía | Fondos adicionales mantenidos para cubrir impuestos sobre la propiedad y seguro. |
Interés prepagado | Cubre el interés desde la fecha de cierre hasta el primer pago de hipoteca. |
Más información: Entender los costos de cierre de hipoteca - Administración Federal de Vivienda
3. Costos y deducciones del vendedor
Comisiones de bienes raíces
Línea | Qué significa |
Comisión del agente de listado Comisión | Típicamente 2.5% - 3% del precio de venta, pagada por el vendedor. |
Comisión del agente del comprador | También 2.5% - 3%, dividida entre los agentes. |
Honorarios administrativos del corredor | Honorarios administrativos cobrados por la correduría del agente. |
Prorrateos y ajustes
Línea | Qué significa |
Impuesto sobre la propiedad Prorrateo | Si el vendedor prepagó los impuestos sobre la propiedad, el comprador reembolsa su parte. |
Prorrateo de cuotas de HOA | Ajustes para cuotas de asociación de propietarios ya pagadas. |
Ajustes de facturas de servicios | Asegura que el vendedor pague por su uso hasta la fecha de cierre. |
Pago de préstamo y gravámenes
Línea | Qué significa |
Pago de hipoteca existente | La hipoteca del vendedor se paga al cierre. |
Pago de segunda hipoteca | Cualquier gravamen adicional o préstamo con garantía hipotecaria también debe ser liquidado. |
Sentencias o gravámenes fiscales | Cualquier impuesto sin pagar, cuotas de HOA o sentencias legales se deducen de las ganancias. |
Más información: Vender una casa: entender los costos del vendedor - Realtor.com
4. Honorarios de título y depósito en garantía
Honorarios relacionados con el título
Línea | Qué significa |
Honorario de búsqueda de título | Cubre la verificación de la propiedad legal e identificación de gravámenes. |
Seguro de título del propietario | Protege al comprador contra disputas de propiedad. |
Seguro de título del prestamista | Protege al prestamista de problemas de propiedad. |
Honorario de transferencia de título | Pagado para transferir legalmente la propiedad. |
Depósito en garantía y costos de cierre
Línea | Qué significa |
Honorario de depósito en garantía | Pagado a la compañía de depósito en garantía que gestiona la transacción. |
Honorarios de notario | Cubre el costo de notarizar documentos. |
Honorarios de registro | Paga por presentar la nueva escritura ante el condado. |
Más información: Por qué importa el seguro de título - Asociación Americana de Títulos de Tierra
5. Efectivo final para cierre y ganancias netas
En la parte inferior de la relación de cierre, compradores y vendedores ven el resumen financiero final.
Para compradores:
Efectivo total necesario para cierre (incluye enganche, costos de cierre y honorarios de depósito en garantía).
Cualquier crédito aplicado (como costos de cierre pagados por el vendedor o depósito de dinero en serio).
Monto final del préstamo y estimación del pago mensual.
Para vendedores:
Ganancias totales después de deducciones (comisiones, pago de hipoteca, impuestos y gravámenes).
Cualquier crédito otorgado al comprador (asignaciones de reparación, contribuciones de costos de cierre).
Monto final de transferencia bancaria a la cuenta del vendedor.
Más información: Cómo leer una divulgación de cierre - CFPB
Resumen
La relación de cierre es un documento crucial que detalla cada aspecto financiero de la transacción inmobiliaria. Entender las líneas, créditos y deducciones asegura que compradores y vendedores sepan exactamente a dónde va su dinero y qué esperar al cierre.
Puntos clave
Los costos de cierre incluyen honorarios de préstamo, comisiones, impuestos prorrateados y gastos de título.
Los compradores deben revisar cuidadosamente los términos del préstamo, depósitos en garantía y montos finales de efectivo para cierre.
Los vendedores deben tener en cuenta los pagos de hipoteca, comisiones y obligaciones fiscales.
Los honorarios de título y depósito en garantía aseguran una transferencia legal y segura de la propiedad.
Revisar la relación de cierre con anticipación previene sorpresas de último momento.
Al entender estas líneas clave, compradores y vendedores pueden navegar con confianza el proceso de cierre y asegurar una transacción transparente y justa.